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關于公開征求《惠州市惠陽區新型產業用地(M0)管理實施細則(征求意見稿)》意見的結果公示

發布日期:2019-11-12 10:43:56    來源:區自然資源局    發布機構:區自然資源局    點擊次數:

 

根據《廣東省自然資源廳關于明確工業物業產權分割及分割轉讓不動產登記有關事項的通知》(粵自然資規字〔20193號)及《惠州市新型產業用地(M0)管理暫行辦法》(征求意見稿)的相關文件精神,區自然資源局、區科技投資促進局、區發改局、區工信局、區住建局結合我區實際,牽頭起草了《惠州市惠陽區新型產業用地(M0)管理實施細則》(征求意見稿),并于912日在惠州市惠陽區人民政府門戶網站、“惠陽發布”公眾號及惠陽區自然資源局公示欄公開向社會征求意見,公示期自2019912日至1018日,共計37天。截止至1018日,公示期間我局收到公眾提交的意見3條,部門意見0條,F將征求公眾意見結果予以公示。
 
 
 
序號
單位
意見
采納情況
備注
1
公眾意見1
在確保MO用地產業準入、主體準入符合政策的條件下,產業企業如與用地企業不是同一法人主體,可否合作申請用地開發、且按合作約定的條件產業用房辦證確權至產業企業名下?
已解釋說明
1. 新型產業用地需通過區項目引進聯審領導小組審議,原則上產業企業與用地企業應是同一法人主體
2. 對符合文件要求的新型產業用地(M0)項目,可以統一辦理不動產登記,也可以分幢、分層辦理不動產登記。
2
配比不超過10%的配套商業辦公用房(B2)也可以參照配套型住宅辦法分割銷售?
已解釋說明
具體參照正式出臺的文件要求執行,符合要求的可進行分割銷售
3
第十六條,“單位稅貢”是否指達產驗收時限前的稅貢總和?
產業投資強度、單位產值、單位稅貢:計算依據土地面積是否僅為MO用地中的產業用房規劃占地面積(地價是分類計算累計,按此邏輯應是僅對產業用地)?
已解釋說明
具體按照《惠陽區產業投資項目管理實施意見》及簽訂的《產業監管協議》規定執行
4
第十八條:……M0土地使用年限統一為50年,對于可分割轉讓的商業、住宅是否可參照相對應的地類使用權年限分別明確為40年、70年?(地價是分別計算累加,按此邏輯土地使用年限應該相應匹配)
采納
已根據市級文件做相應修改
5
第二十七條  新型產業用地(M0)產權分割轉讓項目建設單位的開發資質、銷售管理、預售資金監管等參照商品房有關規定進行管理。
第三十二條 新型產業用地(M0)項目中配置的配套商業辦公(B2)、配套住宅(R2)在新型產業用地(M0)項目產業用房達產驗收前,不得分割轉讓,也不得變相轉讓。
投產后四年才能完成達產驗收,但二十七條明確分割銷售用房可參照商品房有關規定進行管理。如達產驗收后才能分割轉讓將意味著無法預售?建議參照二十七條執行。
采納
 已根據市級文件做相應修改
1
公眾意見2(東莞市鳳崗天安數碼城有限公司)
一、投資條件
1.1 基礎指標
(1)政策原文:第五條 新型產業用地面積低于30000(不含30000)平方米的,不允許分割轉讓產業用房,僅限開發主體自持;用地面積大于30000(含30000)平方米或建筑面積大于100000平方米的,允許分割轉讓產業用房。
(2)征求意見:適當放寬條件,能夠鼓勵產業項目落地投資。建議規定新型產業用地面積低于20000(不含20000)平方米的,不允許分割轉讓產業用房,僅限開發主體自持;用地面積大于20000(含20000)平方米或建筑面積大于80000平方米的,允許分割轉讓產業用房。
采納
已根據市級文件做相應修改
2
1.2 容積率
(1)政策原文:第十一條 除位于特殊區域內或安全、消防等有特殊規定的項目外,新型產業用地(M0)容積率原則上不低于3.0;建筑密度不超過45%;綠地率10%至20%;建筑高度不超過100米。
(2)征求意見:建議政府結合用地所在地的山地地形、靠近水庫的環境特點綜合調整容積率下限。
(3)理由如下:1、惠陽丘陵地居多;2、市場產業載體需求的面積有限,容積率過高造成空置物業多,因此容積率建議適當降低。
采納
已根據市級文件做相應修改
4
二、產值與稅貢
(1)政策原文:第十六條 新增新型產業用地開發企業準入條件為——對于園區開發企業,以下指標按照入駐園區企業的產出總和計算,園區進駐后須達到相應的單位稅貢標準,且至少達到投資強度或單位產值其中一項要求:
……
單位稅貢:落戶永湖鎮、良井鎮、平潭鎮的項目不低于55萬元/畝;落戶沙田鎮、鎮隆鎮的項目不低于65萬元/畝;落戶淡水街道、秋長街道、三和街道、新圩鎮的項目不低于75萬元/畝(土地面積)。
(2)征求意見: 建議政府酌情考慮產值與稅收要求,稅收貢獻按40萬元/畝,即600元/㎡;
(3)理由如下:產業導入需要培育的過程,新圩鎮產業基礎薄弱,按75萬元/畝稅收過高。
采納
已做相應修改,具體指標按照《惠陽區產業投資項目管理實施意見》的規定執行
5
三、地價核算
(1)政策原文:第十九條 新增M0用地的土地使用權出讓價格按照出讓時點同地段商服用地市場評估樓面地價的20%,乘以該地塊的總計容建筑面積(不含需貢獻移交的建筑面積),并按照實際出讓年限修正后確定,且不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應當收取相關費用之和,不低于國家、省規定的土地出讓最低價。計價公式為:P=C×20%×S×(N/50)
(2)征求意見: 惠州市M0辦法與惠陽區M0辦法對地價的計算不同,應該以市里文件為準,建議按照市里對商服地價的15%計算;
(3)理由如下:關于地價核算方式問題,惠州市政策與惠陽區政策不一!痘葜菔行滦彤a業用地M0辦法(第十二稿)》第十七條描述為:新增M0用地的土地使用權出讓價格按照出讓時點同地段商服用地市場評估樓面地價的15%,乘以該地塊的總計容建筑面積(不含需貢獻移交的建筑面積),并按照實際出讓年限修正后確定,且不得低于土地取得成本、土地前期開發成本和按規定應當收取相關費用之和,不得低于國家、省規定的土地出讓最低價。計價公式為:P=C×15%×S×(N/50)
采納
已根據市級文件做相應修改
6
四、相關指標與轉讓條件
4.1可分割單元指標
(1)政策原文:第二十六條 新型產業用地(M0)產權分割轉讓項目的產業用房允許分拆進行不動產登記、銷售、轉讓(由全體業主共有的公共場所、公用設施和物業用房等除外),其出售的建筑面積不得超過項目產業用房總建筑面積的50%。不動產登記部門對項目持有人自用的產業用房整體進行確權,頒發《不動產權證》,并在權屬證書中注明“不可對外銷售”。對于“三舊”改造“工改M0”項目以及本細則印發實施前的存量用地M1轉M0項目,其出售的建筑面積不得超過項目產業用房總建筑面積的60%。
(2)征求意見:惠州市按照總建筑面積的50%可作為分割轉讓,建議與市里的M0辦法一致。
(3)理由如下:關于可分隔單元指標問題,惠州市政策與惠陽區政策不一。
《惠州市新型產業用地M0辦法(第十二稿)》第二十五條描述為:M0用地項目中可分割轉讓的產業用房計容建筑面積不得超過該用地總計容建筑面積的50%。
采納
已根據市級文件做相應修改
7
4.2 二次轉讓條件
(1)政策原文:第三十條 新型產業用地(M0)產權分割轉讓項目的產業用房和配套型住宅自完成首次轉讓登記之日起5年內原則上不得二次轉讓。
因企業撤出、注銷等情形確需轉讓的,其所購置的相關物業可以轉讓給項目已進駐或新進駐的企業,無法轉讓的由原開發主體或其產業用房管理主體進行回購,回購價格不高于原銷售價格。
政策原文:第三十二條M0項目中配置的配套住宅用地(R2)上建設的住宅應當優先出售給用地單位及其上下游產業鏈的員工,首次分割轉讓后,自辦理不動產權登記之日起10年內不得再次轉讓。
(2)征求意見:第三十條建議規定產業用房和配套型住宅完成首次轉讓登記之日起3年內原則上不得二次轉讓。“回購價格不高于原銷售價格”該條不符合市場行為,建議刪除。第三十二條建議配套住宅自辦理不動產權登記之日起8年內不得再次轉讓,該條與“《惠州市新型產業用地M0辦法(第十二稿)》第二十四條住宅首次分割轉讓后,自辦理不動產權登記之日起8年內不得再次轉讓”不符,建議參照市里辦法。
(3)理由如下:5年內不得二次轉讓條件過于嚴格,產業處于培育期,在加強監管的同時,建議給與靈活性保障企業發展。企業因自身原因撤出、注銷等情形,無法轉讓的,由開發主體回購,該條變相增加開發主體經營負擔且目前市場上無回購的操作方式。
采納
已根據市級文件做相應修改
8
4.3 分割轉讓條件
(1)政策原文:第三十二條 新型產業用地(M0)項目中配置的配套商業辦公(B2)、配套住宅(R2)在新型產業用地(M0)項目產業用房達產驗收前,不得分割轉讓,也不得變相轉讓。
政策原文:第三十五條 在新型產業用地(M0)項目投產滿4年時,由區科技和投資促進局負責組織區項目聯審領導小組成員單位對項目開發企業進行達產驗收,項目投產達產驗收的標準應當按照簽訂的《產業監管協議》標準執行。
(2)征求意見:建議放開配套辦公與配套商業在產業用房達產驗收前,不得分割轉讓的限制,改成配套商業辦公(B2)、配套住宅(R2)在新型產業用地(M0)項目產業用房竣工驗收前,不得分割轉讓,也不得變相轉讓。
(3)理由如下:第三十二條與第三十五條結合考慮,通常開發建設期3年與達產驗收4年總計7年左右年限才可分割轉讓,加大開發主體資金壓力,且企業達產時間不一致,如配套辦公的產權證辦理時間太長會影響企業注冊,同時配套商業辦公與配套住宅放開分割轉讓條件也會解決入駐企業員工住宿與留住人才;
采納
正在做進一步的修改完善
9
4.4 辦理產權證要求
(1)政策原文:第三十七條 園區用房分割受讓企業原則上實行2年觀察期,采取“先租后讓”的方式,企業入駐園區后2年內年平均稅收貢獻經區項目聯審領導小組審核達到當初承諾條件,方可辦理房地產權證。境內外上市企業、擬上市企業(僅包括已在證監部門備案企業)、國家高新技術企業總部可不受此條款約束。
(2)征求意見:“先租后讓”與第二十八條“預售”較為沖突,建議保留2年觀察期,同時采取預售方式辦理產權證;
不采納
“先租后讓”為鼓勵性政策,非強制性要求
1
陳生
M1轉M0補繳金額過大,相比新增土地M0無優勢,未能有效促進現有M1使用效率。
采納
正在做進一步的修改完善
2
除了補繳土價外,還要無償貢獻土地或產業用房,不利于產業導入和新政策推行。
采納
正在做進一步的修改完善
3
惠陽規模產業園不多,新政策要鼓勵片區開發的園區打造,形成產業聚集地,只有導入產業, 才能更好的服務并促進地方經濟發展。
采納
正在做進一步的修改完善
 
 
                          惠州市惠陽區自然資源局
                          2019年11月12日

 


 

 

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